Notas

VEREIT® anuncia los resultados operativos del primer trimestre de 2020

20, mayo

VEREIT® anuncia los resultados operativos del primer trimestre de 2020

PHOENIX, 20 de mayo de 2020 VEREIT, Inc. (NYSE: VER) ("VEREIT" o la "Compañía") anunció hoy sus resultados operativos para los tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2020.

Aspectos financieros y operativos del primer trimestre de 2020

  • Ingresos netos de $ 86.9 millones e ingresos netos por acción diluida de $ 0.07
  • Logró $ 0.17 AFFO por acción diluida
  • Las adquisiciones totalizaron $ 146.2 millones en el primer trimestre sin transacciones posteriores al trimestre
  • La asociación de la oficina adquirió una propiedad de $ 33.1 millones de los cuales la contribución en efectivo de la Compañía al monto de la compra fue de $ 2.7 millones
  • Las disposiciones totalizaron $ 133.0 millones en el primer trimestre y $ 187.5 millones en lo que va del año, incluida la participación de la Compañía en las disposiciones contribuidas a la asociación de la oficina de $ 70.2 millones
  • La deuda total aumentó de $ 5,71 mil millones a $ 6,31 mil millones principalmente debido al efectivo retirado de la línea de crédito rotativa como una precaución cautelosa; La deuda neta aumentó de $ 5.79 mil millones a $ 5.82 mil millones, o 39.3% de deuda neta a inversiones brutas de bienes raíces
  • La deuda neta al EBITDA normalizado se mantuvo sin cambios desde el último trimestre en 5.7x

Resultados financieros del primer trimestre de 2020

Ingresos de alquiler
Los ingresos por rentas para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020 disminuyeron $ 18.2 millones a $ 298.6 millones en comparación con los ingresos por rentas de $ 316.8 millones para el mismo trimestre en 2019.

Utilidad neta e utilidad neta atribuible a los accionistas comunes por acción diluida
El ingreso neto para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020 aumentó $ 15.9 millones a $ 86.9 millones en comparación con el ingreso neto de $ 71.0 millones para el mismo trimestre de 2019, y el ingreso neto por acción diluida aumentó $ 0.02 a $ 0.07 para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020, en comparación con el ingreso neto por acción diluida de $ 0.05 para el mismo trimestre de 2019.

EBITDA normalizado
El EBITDA normalizado para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020 disminuyó $ 8.4 millones a $ 255.5 millones en comparación con el EBITDA normalizado de $ 263.9 millones para el mismo trimestre de 2019.

Fondos de operaciones atribuibles a accionistas comunes y socios limitados ("FFO") y FFO por acción diluida
El FFO para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020 disminuyó $ 8.5 millones a $ 181.8 millones, en comparación con $ 190.3 millones para el mismo trimestre de 2019, y el FFO por acción diluida disminuyó $ 0.02 a $ 0.17 para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020, en comparación con FFO por acción diluida de $ 0.19 para el mismo trimestre de 2019.

FFO ajustado atribuible a accionistas comunes y socios limitados ("AFFO") y AFFO por acción diluida
El AFFO para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020 aumentó $ 2.6 millones a $ 181.0 millones, en comparación con $ 178.4 millones para el mismo trimestre en 2019, y el AFFO por acción diluida disminuyó $ 0.01 a $ 0.17 para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020, en comparación con $ 0.18 para El mismo trimestre de 2019.

Balance y liquidez
Como precaución cautelosa, durante el primer trimestre, VEREIT inició un retiro adicional, por encima de los requisitos operativos normales, de $ 600 millones en la línea de crédito renovable de la Compañía para mejorar su posición de efectivo. Al final del primer trimestre, la Compañía tenía una liquidez corporativa de aproximadamente $ 1.23 mil millones compuesta de $ 600.9 millones en efectivo y equivalentes de efectivo y $ 628.7 millones de disponibilidad bajo su línea de crédito. Además, la deuda garantizada se redujo en $ 121.3 millones.

Estadísticas financieras consolidadas
Las estadísticas financieras al trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020 son las siguientes: deuda neta a EBITDA normalizado de 5.7x, índice de cobertura de carga fija de 3.3x, índice de activos no gravados de 81.2%, deuda neta a inversiones brutas de bienes raíces de 39.3%, y plazo de endeudamiento promedio ponderado de 4.4 años.

Información de dividendos de acciones comunes
Debido a la incertidumbre económica relacionada con COVID-19, el 18 de mayo de 2020, el Consejo de Administración de la Compañía declaró un dividendo trimestral reducido para el segundo trimestre de 2020 de $ 0.077 por acción de $ 0.1375 por acción. El dividendo se pagará el 15 de julio de 2020 a los accionistas comunes registrados al 30 de junio de 2020. La Junta Directiva no ha tomado ninguna decisión con respecto a su política de dividendos más allá del segundo trimestre y continuará monitoreando el entorno actual.

Comentario de la gerencia
Glenn J. Rufrano, Director Ejecutivo, declaró: "Para comenzar, me gustaría aplaudir a los profesionales de la salud y a todos los primeros en responder que han marcado una gran diferencia en nuestras vidas, ciertamente la mía. Aunque normalmente hubiéramos esperado 100 Porcentaje de ingresos de alquiler para abril y mayo, dadas las condiciones actuales, los ingresos reales que se aproximan al 80% son un tributo a nuestros inquilinos de calidad y diversificación de cartera. La decisión de la Junta de reducir el dividendo este trimestre no se basa generalmente en una micro revisión de nuestro negocio, pero lo que es más importante, en una revisión macro de una economía incierta. Elegimos este monto base sobre el cual construir el dividendo mientras protegemos contra cualquier aumento de la deuda. A medida que haya más información disponible en cada uno de los próximos dos trimestres, esta decisión estará bajo revisión constante ".

Portafolio de Bienes Raíces
Al 31 de marzo de 2020, la cartera de la Compañía consistía en 3,853 propiedades con una ocupación total de cartera del 99.1%, tenencia de grado de inversión del 36.7% y un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de 8.3 años. Durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020, los alquileres en la misma tienda (3,758 propiedades) aumentaron un 0.2% en comparación con el mismo trimestre en 2019.

Actividad de arrendamiento inmobiliario
Durante el trimestre, la Compañía celebró 53 arrendamientos nuevos y de renovación en aproximadamente 2.0 millones de pies cuadrados, o 2.3% de la cartera. La actividad de arrendamiento incluyó 1.4 millones de pies cuadrados de renovaciones anticipadas.

Adquisiciones de propiedades
Durante el primer trimestre de 2020, la Compañía adquirió 25 propiedades por aproximadamente $ 146.2 millones a una tasa de capitalización promedio de 6.9%.

Asociación de oficina
El 13 de enero de 2020, la Compañía formó una asociación de oficina que le permite a VEREIT reducir la exposición de la oficina del balance mientras utiliza la infraestructura interna de la Compañía para administrar y aumentar el valor de la empresa. La asociación es una estructura tradicional 80/20 e incluirá tres activos de oficina de VEREIT por un total de aproximadamente $ 137.5 millones. Dos de las tres propiedades fueron aportadas al momento del cierre, totalizando $ 87.7 millones, y se espera que la última propiedad se agregue a la sociedad a mediados del año 2020 por $ 49.8 millones. Además, la sociedad se cerró en una adquisición de propiedad externa por $ 33.1 millones de los cuales la contribución en efectivo de la Compañía al monto de la compra fue de $ 2.7 millones.

Disposiciones de propiedad
Durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020, la Compañía dispuso de 30 propiedades por un precio de venta agregado de $ 133.0 millones, incluida la participación de la Compañía en las disposiciones contribuidas a la asociación de la oficina de $ 70.2 millones. Del monto total de disposición, $ 122.5 millones se utilizaron en el cálculo de la tasa de capitalización de efectivo promedio ponderado total de 8.0%, incluyendo $ 10.2 millones en ventas netas de restaurantes Red Lobster. La ganancia en las ventas del primer trimestre fue de aproximadamente $ 25.2 millones.

Eventos subsecuentes

Adquisiciones de propiedades
No hubo adquisiciones posteriores al cierre del trimestre.

Disposiciones de propiedad
Desde el 1 de abril de 2020 hasta el 7 de mayo de 2020, las disposiciones de cartera totalizaron $ 54.5 millones. Las disposiciones del año hasta la fecha hasta el 7 de mayo de 2020 totalizaron $ 187.5 millones, incluida la participación de la Compañía en las disposiciones contribuidas a la asociación de oficinas de $ 70.2 millones.

Actualización de la empresa COVID-19
Hasta el 15 de mayo de 2020, VEREIT había recibido aproximadamente el 81% de la renta de abril y el 78% de la renta de mayo, lo que incluye aproximadamente el 2% a pagar por un arrendatario de una agencia gubernamental. VEREIT está en conversaciones continuas con los inquilinos sobre el alquiler no pagado. El desglose del tipo de propiedad es el siguiente:

tipo de propiedad

abril

Mayo

Minorista total

83%

78%

Cena casual

25%

28%

Servicio rapido

73%

72%

Restaurante total

46%

47%

Oficina total

97%

96%

Industrial total

98%

91%

Se han recibido solicitudes de alivio de alquiler de inquilinos que representan aproximadamente el 34% de los ingresos de alquiler en forma anual al 15 de mayo de 2020, incluidos algunos inquilinos que pagaron el alquiler de abril y mayo. Estas solicitudes varían en plazos, pero se concentran dentro del rango de dos a cuatro meses. El desglose del tipo de propiedad es el siguiente:

tipo de propiedad


Minorista total

31%

Cena casual

81%

Servicio rapido

53%

Restaurante total

69%

Oficina total

8%

Industrial total

28%

Se pueden encontrar más detalles sobre la recaudación de alquileres y la solicitud de ayuda en nuestra presentación para inversores presentada hoy.

Balance de actualización
Al 15 de mayo de 2020, VEREIT tenía una liquidez corporativa de aproximadamente $ 1.2 mil millones compuesta de $ 601.4 millones en efectivo y equivalentes de efectivo y $ 588.0 millones de disponibilidad bajo su línea de crédito.

Orientación 2020
Como se indicó anteriormente, dada la incertidumbre económica y las circunstancias de rápida evolución relacionadas con COVID-19, la Compañía ha retirado su guía 2020 emitida anteriormente y no está proporcionando una perspectiva actualizada en este momento.

Transmisión web de audio y detalles de llamadas
La transmisión de audio en vivo estará disponible a partir de la 1:30 p.m. ET el miércoles 20 de mayo de 2020, en el sitio web de Relaciones con Inversores de la Compañía en: http://ir.vereit.com/. La información de acceso telefónico es la siguiente: (844) 746-0748 (nacional) o (412) 317-5274 (internacional). Los participantes deben iniciar sesión 10-15 minutos antes.

Aproximadamente una hora después de la llamada, una repetición de la transmisión web estará disponible en el enlace de arriba y se archivará por hasta 12 meses. También se puede acceder a una repetición telefónica de la llamada de conferencia marcando (877) 344-7529 (nacional) o (412) 317-0088 (internacional), código de acceso 10143075. La repetición telefónica estará disponible hasta el 3 de junio de 2020.

Sobre la empresa
VEREIT es una compañía operadora de bienes raíces de servicio completo que posee y administra una de las carteras más grandes de propiedades comerciales de un solo inquilino en los EE. UU. La Compañía tiene inversiones inmobiliarias totales de $ 14.8 mil millones, incluidas aproximadamente 3,900 propiedades y 89.5 millones de pies cuadrados. El modelo comercial de VEREIT proporciona capital social a corporaciones solventes a cambio de arrendamientos a largo plazo de sus propiedades. VEREIT es una corporación de Maryland que cotiza en bolsa y que cotiza en la Bolsa de Nueva York. VEREIT utiliza, y tiene la intención de seguir utilizando, su sitio web de Relaciones con Inversores, que se puede encontrar en www.VEREIT.com, como un medio para divulgar información no pública material y para cumplir con sus obligaciones de divulgación bajo el Reglamento FD. Se puede encontrar información adicional sobre VEREIT a través de plataformas de redes sociales como Twitter y LinkedIn.

Sobre los datos

Los porcentajes de cobro de rentas divulgados en la sección de Actualización de la Compañía COVID-19 se basan en las rentas contractuales y las recuperaciones pagadas por los inquilinos para cubrir los impuestos estimados, los seguros y los gastos de mantenimiento del área común, incluida la participación proporcional de la Compañía de dichos montos relacionados con propiedades propiedad de una sociedad conjunta no consolidada empresas.

Descripciones de FFO y AFFO, EBITDA y EBITDA normalizado, principal pendiente y principal adeudado ajustado, deuda neta, gastos por intereses, excluyendo amortización no en efectivo, índice de cobertura de carga fija, deuda neta a EBITDA normalizado, índice anualizado, índice de apalancamiento de deuda neta y sin gravámenes Proporción de activos se proporcionan a continuación. Consulte las tablas siguientes para ver las conciliaciones de estas medidas financieras no GAAP con la medida financiera GAAP más directamente comparable y los cálculos de estas razones financieras.

Utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización ("EBITDA"), EBITDA para bienes inmuebles ("EBITDAre") y EBITDA normalizado

Debido a ciertas características operativas únicas de las compañías de bienes raíces, como se discute a continuación, la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, Inc. ("Nareit") ha promulgado una medida de desempeño complementaria conocida como Ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización de bienes inmuebles. Estate ("EBITDAre"). Nareit define EBITDAre como ingreso o pérdida neta calculada de acuerdo con GAAP, ajustada por gastos de intereses, gastos de impuestos (beneficio), depreciación y amortización, amortizaciones por deterioro en bienes inmuebles, ganancias o pérdidas por disposición de propiedad y nuestra participación proporcional de EBITDA son ajustes relacionados con sociedades no consolidadas y negocios conjuntos. Calculamos el EBITDA de acuerdo con la definición de Nareit descrita anteriormente.

Además del EBITDAre, utilizamos el EBITDA normalizado como una medida de desempeño complementaria no GAAP para evaluar el desempeño operativo de la Compañía. El EBITDA normalizado, según lo definido por la Compañía, representa el EBITDAre, modificado para excluir elementos no rutinarios tales como gastos relacionados con la adquisición, litigios y costos no rutinarios, ingresos netos, netos o gastos ganados o incurridos relacionados con el acuerdo de servicios asociado con una operación discontinuada, ganancias o pérdidas en la venta de valores de inversión o pagarés hipotecarios, pagos de cuentas por cobrar totalmente reservadas y gastos de reestructuración. También excluimos ciertas partidas que no son en efectivo, tales como deterioros de la plusvalía y activos intangibles, ingresos por rentas en línea recta, ganancias o pérdidas en derivados, ganancias o pérdidas por extinción o condonación de deudas, cancelación de costos de desarrollo del programa y amortización. de intangibles, activos de arrendamiento superiores al mercado y pasivos de arrendamiento inferiores al mercado. El EBITDA normalizado omite el impacto del EBITDA normalizado de las propiedades excluidas. La gerencia cree que excluir estos costos del EBITDAre brinda a los inversores información de desempeño complementaria que es consistente con los modelos de desempeño y análisis utilizados por la gerencia, y les brinda a los inversionistas una visión del desempeño de nuestra cartera a lo largo del tiempo. Por lo tanto, el EBITDA, el EBITDAre y el EBITDA normalizado no deben considerarse como una alternativa al ingreso neto, como se calcula de acuerdo con los PCGA. La Compañía utiliza EBITDA, EBITDAre y EBITDA Normalizado como una medida de su desempeño operativo al formular objetivos corporativos y evaluar la efectividad de las estrategias de la Compañía. El EBITDA normalizado puede no ser comparable a medidas con títulos similares de otras compañías.

Propiedades excluidas

Las Propiedades Excluidas son propiedades para las cuales (i) el préstamo hipotecario relacionado está en mora, y (ii) la gerencia decide transferir las propiedades al prestamista en relación con la liquidación de la obligación de pagar la hipoteca. Ciertas medidas no GAAP y métricas operativas omiten el impacto de tales propiedades para el mes que comienza con la fecha en que se cumplen dichos criterios y termina con la fecha de disposición, para reflejar mejor las operaciones en curso de la Compañía.

En los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, el 31 de diciembre de 2019 y el 31 de marzo de 2019, no había propiedades excluidas.

Relación de cobertura de carga fija

El índice de cobertura de cargos fijos es la suma de (i) gastos por intereses, excluyendo la amortización no monetaria, (ii) amortización del principal de la deuda garantizada sobre el principal pendiente de pago ajustado y (iii) dividendos atribuibles a las acciones preferidas dividido por el EBITDA normalizado. La gerencia cree que el índice de cobertura de carga fija es una medida complementaria útil de nuestra capacidad para satisfacer obligaciones financieras fijas.

Deuda a tasa fija

La deuda a tasa fija incluye la deuda a tasa variable efectivamente fijada mediante el uso de acuerdos de swap de tasa de interés.

Fondos de operaciones ("FFO") y fondos ajustados de operaciones ("AFFO")

Debido a ciertas características operativas únicas de las compañías de bienes raíces, como se discute a continuación, el Nareit, un grupo comercial de la industria, ha promulgado una medida de rendimiento complementaria conocida como fondos de operaciones ("FFO"), que creemos que es una medida de rendimiento complementaria apropiada para reflejar el rendimiento operativo de un REIT. FFO no es equivalente a nuestro ingreso o pérdida neta según lo determinado por los US GAAP.

Nareit define el FFO como el ingreso o pérdida neta calculada de acuerdo con los US GAAP ajustados por las ganancias o pérdidas derivadas de la disposición de la propiedad, la depreciación y la amortización de los activos inmobiliarios, las amortizaciones por deterioro de bienes inmuebles y nuestra participación proporcional de los ajustes del FFO relacionados con sociedades no consolidadas y empresas conjuntas. Calculamos el FFO de acuerdo con la definición de Nareit descrita anteriormente.

Además de FFO, utilizamos fondos ajustados de las operaciones ("AFFO") como una medida de desempeño financiero complementario no GAAP para evaluar el desempeño operativo de la Compañía. AFFO, según lo definido por la Compañía, excluye de FFO artículos no rutinarios tales como gastos relacionados con adquisiciones, litigios y costos no rutinarios, ingresos netos, ingresos o gastos ganados o incurridos que están relacionados con el acuerdo de servicios asociado con una operación discontinuada , ganancias o pérdidas en la venta de valores de inversión o pagarés hipotecarios por cobrar, pagos de créditos por préstamos totalmente reservados y gastos de reestructuración. También excluimos ciertas partidas que no son en efectivo, tales como deterioros de la plusvalía y activos intangibles, renta lineal, ajustes de arrendamiento financiero neto directo, ganancias o pérdidas en derivados, reservas para pérdidas crediticias, ganancias o pérdidas en la extinción o condonación de deudas, porción no corriente del beneficio o gasto tributario, compensación basada en el patrimonio y amortización de activos intangibles, costos financieros diferidos, primas y descuentos en deuda e inversiones, activos de arrendamiento por encima del mercado y pasivos por arrendamiento por debajo del mercado. Omitimos el impacto de las Propiedades Excluidas y las notas de hipoteca relacionadas sin recurso de FFO para calcular AFFO. La gerencia cree que excluir estos costos de FFO brinda a los inversionistas información de desempeño complementaria que es consistente con los modelos de desempeño y análisis utilizados por la gerencia, y les brinda a los inversionistas una visión del desempeño de nuestra cartera a lo largo del tiempo. AFFO permite una comparación del rendimiento de nuestras operaciones con otros REIT que cotizan en bolsa, ya que AFFO, o una medida equivalente, es informada de manera rutinaria por REIT que cotiza en bolsa, y creemos que los analistas e inversores a menudo la utilizan para fines de comparación.

Por todas estas razones, creemos que FFO y AFFO, además del ingreso (pérdida) neto, según lo definido por los US GAAP, son medidas de desempeño complementarias útiles y útiles para comprender las diversas formas en que nuestra gerencia evalúa el desempeño de la Compañía durante hora. Sin embargo, no todos los REIT calculan FFO y AFFO de la misma manera, por lo que las comparaciones con otros REIT pueden no ser significativas. FFO y AFFO no deben considerarse como alternativas al ingreso (pérdida) neto y no deben usarse como una medida de liquidez indicativa del flujo de efectivo disponible para financiar nuestras necesidades de efectivo. Ni la SEC, Nareit ni ningún otro organismo regulador ha evaluado la aceptabilidad de las exclusiones utilizadas para ajustar el FFO para calcular el AFFO y su uso como una medida de desempeño financiero no GAAP.

Inversiones inmobiliarias brutas

Las inversiones brutas en bienes inmuebles representan el total de bienes inmuebles brutos y los activos relacionados de las propiedades operativas, las inversiones de capital en los REIT de Cole, la inversión en arrendamientos de financiamiento directo, los valores de inversión respaldados por las cuentas por cobrar de bienes inmuebles e hipotecas, y la participación proporcional de la Compañía en dichos montos a propiedades propiedad de negocios conjuntos no consolidados, netos de pasivos por arrendamiento intangibles brutos. Creemos que la presentación de inversiones inmobiliarias brutas, que muestra nuestras inversiones totales en bienes inmuebles y activos relacionados, en relación con la deuda neta, proporciona información útil a los inversores para evaluar nuestra flexibilidad financiera general, estructura de capital y apalancamiento. Las inversiones inmobiliarias brutas no deben considerarse como una alternativa al saldo de inversiones inmobiliarias de la Compañía según lo determinado de acuerdo con GAAP o cualquier otra medida financiera GAAP y solo deben considerarse junto con, y como un complemento a, la información financiera de la Compañía preparada en de acuerdo con los PCGA.

Gastos por intereses, excluyendo amortizaciones no monetarias

El gasto por intereses, excluyendo la amortización no en efectivo, es una medida no GAAP que representa los gastos por intereses incurridos en el saldo de principal pendiente de nuestra deuda y la participación proporcional de la Compañía en el saldo de principal pendiente de los negocios conjuntos no consolidados. Esta medida excluye (i) la amortización de los costos de financiamiento diferido, las primas y los descuentos, que se incluyen en los gastos por intereses de acuerdo con los PCGA, y (ii) el impacto de las propiedades excluidas y las notas hipotecarias sin recurso relacionadas. Creemos que la presentación del gasto por intereses, excluyendo la amortización no en efectivo, que muestra el gasto por intereses en nuestras obligaciones de deuda contractuales, proporciona información útil a los inversores para evaluar nuestra solvencia general y flexibilidad financiera. El gasto por intereses, excluyendo la amortización no en efectivo, no debe considerarse como una alternativa al gasto por intereses de la Compañía según lo determinado de acuerdo con GAAP o cualquier otra medida financiera GAAP y solo debe considerarse junto con y como un complemento de la información financiera de la Compañía preparada en de acuerdo con los PCGA.

Ratio de apalancamiento de deuda neta

El índice de apalancamiento de la deuda neta es igual a la deuda neta dividida entre las inversiones inmobiliarias brutas. Creemos que la presentación del índice de apalancamiento de la deuda neta proporciona información útil a los inversores porque nuestra administración revisa el índice de apalancamiento de la deuda neta como parte de su gestión de nuestra liquidez general, flexibilidad financiera, estructura de capital y apalancamiento.

Deuda neta, principal pendiente y principal ajustado pendiente

El principal pendiente es una medida no GAAP que representa el saldo pendiente de la deuda principal de la Compañía, excluyendo ciertos ajustes GAAP, tales como primas y descuentos, costos de financiamiento y emisión, y la amortización acumulada relacionada. El principal pendiente adeudado incluye la participación proporcional de la Compañía en el saldo pendiente de la deuda principal de los negocios conjuntos no consolidados y omite el saldo principal pendiente de los pagarés hipotecarios garantizados por Excluded Properties. Creemos que la presentación del principal pendiente y principal ajustado pendiente, que muestra nuestras obligaciones de deuda contractuales, proporciona información útil a los inversores para evaluar nuestra flexibilidad financiera general, estructura de capital y apalancamiento. Principal pendiente y principal ajustado pendiente no debe considerarse como alternativas al saldo de la deuda consolidada de la Compañía según lo determinado de acuerdo con GAAP o cualquier otra medida financiera GAAP y solo debe considerarse junto con, y como un complemento a, la información financiera de la Compañía preparada en de acuerdo con los PCGA.

La deuda neta es una medida no GAAP utilizada para mostrar el principal pendiente ajustado de la Compañía, menos todo el efectivo y equivalentes de efectivo y la participación proporcional de la Compañía en el efectivo y equivalentes de efectivo de las empresas conjuntas no consolidadas. Creemos que la presentación de la deuda neta proporciona información útil a los inversores porque nuestra administración revisa la deuda neta como parte de su gestión de nuestra liquidez general, flexibilidad financiera, estructura de capital y apalancamiento.

Deuda neta a EBITDA normalizado Ratio anualizado

La deuda neta al EBITDA normalizado anualizado es igual a la deuda neta dividida por el trimestre respectivo EBITDA normalizado multiplicado por cuatro. Creemos que la presentación de la deuda neta al EBITDA normalizado anualizado proporciona información útil a los inversores porque nuestra administración revisa la deuda neta al EBITDA normalizado anualizado como parte de su gestión de nuestra liquidez general, flexibilidad financiera, estructura de capital y apalancamiento.

Relación de activos sin gravámenes

El índice de activos no gravados es igual a las inversiones brutas inmobiliarias no gravadas divididas por las inversiones brutas inmobiliarias. La gerencia cree que el índice de activos no gravados es una medida complementaria útil de nuestra liquidez y apalancamiento en general.

Declaraciones prospectivas

La información aquí contenida contiene "declaraciones prospectivas" (en el sentido de las leyes federales de valores, la Sección 27A de la Ley de Valores de 1933, según enmendada, y la Sección 21E de la Ley de Intercambio de Valores de 1934, según enmendada), que reflejan Las expectativas y proyecciones de la Compañía con respecto a eventos y planes futuros, la situación financiera futura de la Compañía, resultados de operaciones, liquidez y negocios, incluidas adquisiciones, recibos de alquiler, solicitudes de alivio de alquiler, niveles de deuda, el pago de dividendos futuros y el impacto de COVID-19 en los negocios de la Compañía. Generalmente, las palabras "anticipa", "asume", "cree", "continúa", "podría", "estima", "espera", "objetivos", "pretende", "puede", "planea", "proyectos". , "" busca "," debería "," objetivos "," voluntad ", variaciones de tales palabras y expresiones similares identifican declaraciones prospectivas. Estas declaraciones prospectivas se basan en la información actualmente disponible e involucran una serie de suposiciones y riesgos conocidos y desconocidos, incertidumbres y otros factores, que pueden ser difíciles de predecir y más allá del control de la Compañía, que podrían causar eventos y planes reales o podrían causar El negocio, la situación financiera, la liquidez y los resultados de las operaciones de la Compañía difieren materialmente de los expresados ​​o implícitos en las declaraciones prospectivas. Además, la información relativa a las colecciones de alquiler históricas no debe servir como una indicación de futuras colecciones de alquiler.

Los siguientes factores, entre otros, podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los establecidos en las declaraciones prospectivas: la duración y el alcance del impacto de COVID-19 en nuestro negocio y los negocios de nuestros inquilinos (incluida su capacidad para oportuna hacer pagos de renta) y la economía en general; legislación o regulación federal o estatal que podría afectar el pago oportuno de la renta por parte de los inquilinos a la luz de COVID-19; los planes de la Compañía, el mercado y otras expectativas, objetivos, intenciones y otras declaraciones que no son hechos históricos; la capacidad de la Compañía para renovar arrendamientos, arrendar espacios vacantes o volver a arrendar espacios a medida que los arrendamientos expiren en términos favorables o en absoluto; riesgos asociados con las concentraciones de inquilinos, geográficas e industriales con respecto a las propiedades de la Compañía; riesgos que acompañan a la gestión de su asociación industrial y asociación de oficina; el impacto de los cargos por deterioro con respecto a ciertas propiedades de la Compañía; costos o pasivos inesperados que pueden surgir de posibles disposiciones, incluidas las relacionadas con la sociedad limitada, el inquilino en común y los programas de bienes raíces de confianza legal de Delaware y la administración de la Compañía con respecto a dichos programas; competencia en la adquisición y disposición de propiedades y en el arrendamiento de sus propiedades, incluido que la Compañía no pueda adquirir, disponer o arrendar propiedades en términos ventajosos o en absoluto; riesgos asociados con quiebras o insolvencias de los inquilinos, por incumplimiento de los inquilinos en general o por la imprevisibilidad de los planes de negocios y la condición financiera de los inquilinos de la Compañía, que aumentan como resultado de la pandemia de COVID-19; riesgos asociados con el endeudamiento sustancial de la Compañía, incluido que dicho endeudamiento puede afectar la capacidad de la Compañía para pagar dividendos y que los términos y restricciones dentro de los acuerdos que rigen el endeudamiento de la Compañía pueden restringir su endeudamiento y flexibilidad operativa; la capacidad de retener o contratar personal clave; y continuación o deterioro de las condiciones actuales del mercado. Factores adicionales que pueden afectar los resultados futuros están contenidos en las presentaciones de la Compañía ante la SEC, que están disponibles en el sitio web de la SEC en www.sec.gov. La Compañía niega cualquier obligación de actualizar o revisar públicamente cualquier declaración prospectiva, ya sea como resultado de cambios en los supuestos o factores subyacentes, nueva información, eventos futuros u otros, excepto según lo exija la ley.

VEREIT, INC.

BALANCE CONSOLIDADO

(En miles, excepto para datos compartidos y por acción) (Sin auditar)




31 de marzo,
2020


31 de diciembre,
2019

BIENES





Inversiones inmobiliarias, al costo:





Tierra


PS

2,715,625



PS

2,738,679


Edificios, accesorios y mejoras.


10,135,933



10,200,550


Activos intangibles de arrendamiento


1,899,900



1,904,641


Total inversiones inmobiliarias, al costo


14,751,458



14,843,870


Menos: depreciación acumulada y amortización


3,659,980



3,594,247


Total inversiones inmobiliarias, neto


11,091,478



11,249,623


Arrendamiento operativo de activos por derecho de uso


211,187



215,227


Inversión en entidades no consolidadas


78,718



68,825


Efectivo y equivalentes de efectivo


600,945



12,921


Efectivo restringido


18,720



20,959


Alquiler y cuentas por cobrar de inquilinos y otros activos, neto


345,103



348,395


Buena voluntad


1,337,773



1,337,773


Activos inmobiliarios mantenidos para la venta, neto


88,513



26,957


Los activos totales


PS

13,772,437



PS

13,280,680







COMPROMISOS Y EQUIDAD





Notas hipotecarias por pagar, neto


PS

1,405,701



PS

1,528,134


Bonos corporativos, neto


2,814,474



2,813,739


Deuda convertible, neta


319,120



318,183


Facilidad de crédito, neto


1,767,306



1,045,669


Pasivos de arrendamiento por debajo del mercado, neto


134,410



143,583


Cuentas por pagar y gastos acumulados


125,358



126,320


Derivados, renta diferida y otros pasivos


146,893



90,349


Distribuciones por pagar


150,493



150,364


Pasivos por arrendamiento operativo


217,567



221,061


Responsabilidad total


7.081.322



6.437.402


Acciones preferidas de la serie F


309



309


Acciones comunes


10,778



10,768


Pago adicional en capital


13,252,447



13,251,962


Otra pérdida integral acumulada


(104,217)



(27,670)


Déficit acumulado


(6.475.568)



(6.399.626)


Equidad del total de accionistas


6.683.749



6.835.743


sin control de intereses


7.366



7,535


Equidad total


6.691.115



6.843.278


Total pasivos y patrimonio


PS

13,772,437



PS

13,280,680


VEREIT, INC.

DECLARACIONES DE OPERACIONES CONSOLIDADAS

(En miles, excepto por datos por acción) (Sin auditar)




Tres meses terminados el 31 de marzo



2020


2019

Ingresos:





Alquiler


PS

298,586



PS

316,843


Tarifas de asociaciones gestionadas


596



37


Ingresos totales


299,182



316,880


Los gastos de explotación:





Relacionado con la adquisición


1,523



985


Litigios y costos no rutinarios, neto


(8,564)



(21,492)


Propiedad operando


30,490



32,378


General y administrativo


15,056



14,846


Depreciación y amortización


124,080



136,555


Impedimentos


8,380



11,988


Reestructuración


-



9.076


Gastos totales de operación


170,965



184,336


Otros ingresos (gastos):





Gastos por intereses


(64,696)



(71,254)


Pérdida por extinción y condonación de deuda, neto


(1,280)



-


Otros ingresos (pérdidas), neto


175



(439)


Patrimonio en ingresos de entidades no consolidadas


246



500


Ganancia en la disposición de bienes inmuebles y activos inmobiliarios mantenidos para la venta, neto


25,249



10,831


Total otros gastos, neto


(40,306)



(60,362)


Ingresos antes de impuestos


87,911



72,182


Provisión para impuestos sobre la renta


(1,048)



(1,211)


Lngresos netos


86,863



70,971


Utilidad neta atribuible a participaciones no controladoras


(55)



(1,667)


Ingresos netos atribuibles al socio general


PS

86,808



PS

69,304







Utilidad neta básica y diluida por acción atribuible a los accionistas comunes


PS

0,07



PS

0,05


Distribuciones declaradas por acción común


PS

0.1375



PS

0.1375


VEREIT, INC.

EBITDA, EBITDAre Y EBITDA NORMALIZADO

(En miles) (sin auditar)




Tres meses terminados



31 de marzo,
2020


31 de diciembre,
2019


31 de marzo,
2019

Lngresos netos


PS

86,863



PS

71,168



PS

70,971


Ajustes:







Gastos por intereses


64,696



69,628



71,254


Depreciación y amortización


124,080



112,307



136,555


Provision for income taxes


1,048



719



1,211


Proportionate share of adjustments for unconsolidated entities


1,761



1,603



288


EBITDA


PS

278,448



PS

255,425



PS

280,279


Gain on disposition of real estate assets, net


(25,249)



(41,541)



(10,831)


Impairments of real estate


8,380



22,851



11,988


EBITDAre


PS

261,579



PS

236,735



PS

281,436


Payments received on fully reserved loans


—



(133)



—


Acquisition-related expenses


1,523



1,168



985


Litigation and non-routine costs, net


(8,564)



8,659



(21,492)


Loss on investments


541



—



470


Loss on derivative instruments, net


—



—



34


Amortization of above-market lease assets and deferred lease incentives, net of amortization of below-market lease liabilities


748



504



731


Loss on extinguishment and forgiveness of debt, net


1,280



17,413



—


Net direct financing lease adjustments


365



387



409


Straight-line rent


(2,054)



(7,107)



(7,412)


Restructuring expenses


—



356



9,076


Other adjustments, net


(205)



(3,511)



(113)


Proportionate share of adjustments for unconsolidated entities


268



(559)



(188)


Adjustment for Excluded Properties


—



3



—


Normalized EBITDA


PS

255,481



PS

253,915



PS

263,936


Normalized EBITDA annualized


PS

1,021,924



PS

1,015,660



PS

1,055,744


VEREIT, INC.

FUNDS FROM OPERATIONS

(In thousands, except for share and per share data) (Unaudited)




Three Months Ended March 31,



2020


2019

Net income


PS

86,863



PS

70,971


Dividends on non-convertible preferred stock


(12,948)



(17,973)


Gain on disposition of real estate assets, net


(25,249)



(10,831)


Depreciation and amortization of real estate assets


123,645



135,861


Impairment of real estate


8,380



11,988


Proportionate share of adjustments for unconsolidated entities


1,131



288


FFO attributable to common stockholders and limited partners


PS

181,822



PS

190,304







Weighted-average shares outstanding - basic


1,077,937,799



968,460,296


Effect of weighted-average Limited Partner OP Units and dilutive securities


1,813,441



24,838,018


Weighted-average shares outstanding - diluted


1,079,751,240



993,298,314







FFO attributable to common stockholders and limited partners per diluted share


PS

0.168



PS

0.192


VEREIT, INC.

ADJUSTED FUNDS FROM OPERATIONS

(In thousands, except for share and per share data) (Unaudited)




Three Months Ended March 31,



2020


2019

FFO attributable to common stockholders and limited partners


PS

181,822



PS

190,304









Acquisition-related expenses


1,523



985


Litigation and non-routine costs, net


(8,564)



(21,492)


Loss on investments


541



470


Loss on derivative instruments, net


—



34


Amortization of premiums and discounts on debt and investments, net


(689)



(1,264)


Amortization of above-market lease assets and deferred lease incentives, net of amortization of below-market lease liabilities


748



731


Net direct financing lease adjustments


365



409


Amortization and write-off of deferred financing costs


2,841



3,494


Loss on extinguishment and forgiveness of debt, net


1,280



—


Straight-line rent


(2,054)



(7,412)


Equity-based compensation


2,602



2,687


Restructuring expenses


—



9,076


Other adjustments, net


228



569


Proportionate share of adjustments for unconsolidated entities


331



(188)


AFFO attributable to common stockholders and limited partners


PS

180,974



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