PHOENIX, 20 de mayo de 2020 VEREIT, Inc. (NYSE: VER) ("VEREIT" o la "CompañÃa") anunció hoy sus resultados operativos para los tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2020.
Aspectos financieros y operativos del primer trimestre de 2020
- Ingresos netos de $ 86.9 millones e ingresos netos por acción diluida de $ 0.07
- Logró $ 0.17 AFFO por acción diluida
- Las adquisiciones totalizaron $ 146.2 millones en el primer trimestre sin transacciones posteriores al trimestre
- La asociación de la oficina adquirió una propiedad de $ 33.1 millones de los cuales la contribución en efectivo de la CompañÃa al monto de la compra fue de $ 2.7 millones
- Las disposiciones totalizaron $ 133.0 millones en el primer trimestre y $ 187.5 millones en lo que va del año, incluida la participación de la CompañÃa en las disposiciones contribuidas a la asociación de la oficina de $ 70.2 millones
- La deuda total aumentó de $ 5,71 mil millones a $ 6,31 mil millones principalmente debido al efectivo retirado de la lÃnea de crédito rotativa como una precaución cautelosa; La deuda neta aumentó de $ 5.79 mil millones a $ 5.82 mil millones, o 39.3% de deuda neta a inversiones brutas de bienes raÃces
- La deuda neta al EBITDA normalizado se mantuvo sin cambios desde el último trimestre en 5.7x
Resultados financieros del primer trimestre de 2020
Ingresos de alquiler
Los ingresos por rentas para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020 disminuyeron $ 18.2 millones a $ 298.6 millones en comparación con los ingresos por rentas de $ 316.8 millones para el mismo trimestre en 2019.
Utilidad neta e utilidad neta atribuible a los accionistas comunes por acción diluida
El ingreso neto para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020 aumentó $ 15.9 millones a $ 86.9 millones en comparación con el ingreso neto de $ 71.0 millones para el mismo trimestre de 2019, y el ingreso neto por acción diluida aumentó $ 0.02 a $ 0.07 para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020, en comparación con el ingreso neto por acción diluida de $ 0.05 para el mismo trimestre de 2019.
EBITDA normalizado
El EBITDA normalizado para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020 disminuyó $ 8.4 millones a $ 255.5 millones en comparación con el EBITDA normalizado de $ 263.9 millones para el mismo trimestre de 2019.
Fondos de operaciones atribuibles a accionistas comunes y socios limitados ("FFO") y FFO por acción diluida
El FFO para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020 disminuyó $ 8.5 millones a $ 181.8 millones, en comparación con $ 190.3 millones para el mismo trimestre de 2019, y el FFO por acción diluida disminuyó $ 0.02 a $ 0.17 para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020, en comparación con FFO por acción diluida de $ 0.19 para el mismo trimestre de 2019.
FFO ajustado atribuible a accionistas comunes y socios limitados ("AFFO") y AFFO por acción diluida
El AFFO para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020 aumentó $ 2.6 millones a $ 181.0 millones, en comparación con $ 178.4 millones para el mismo trimestre en 2019, y el AFFO por acción diluida disminuyó $ 0.01 a $ 0.17 para el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020, en comparación con $ 0.18 para El mismo trimestre de 2019.
Balance y liquidez
Como precaución cautelosa, durante el primer trimestre, VEREIT inició un retiro adicional, por encima de los requisitos operativos normales, de $ 600 millones en la lÃnea de crédito renovable de la CompañÃa para mejorar su posición de efectivo. Al final del primer trimestre, la CompañÃa tenÃa una liquidez corporativa de aproximadamente $ 1.23 mil millones compuesta de $ 600.9 millones en efectivo y equivalentes de efectivo y $ 628.7 millones de disponibilidad bajo su lÃnea de crédito. Además, la deuda garantizada se redujo en $ 121.3 millones.
EstadÃsticas financieras consolidadas
Las estadÃsticas financieras al trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020 son las siguientes: deuda neta a EBITDA normalizado de 5.7x, Ãndice de cobertura de carga fija de 3.3x, Ãndice de activos no gravados de 81.2%, deuda neta a inversiones brutas de bienes raÃces de 39.3%, y plazo de endeudamiento promedio ponderado de 4.4 años.
Información de dividendos de acciones comunes
Debido a la incertidumbre económica relacionada con COVID-19, el 18 de mayo de 2020, el Consejo de Administración de la CompañÃa declaró un dividendo trimestral reducido para el segundo trimestre de 2020 de $ 0.077 por acción de $ 0.1375 por acción. El dividendo se pagará el 15 de julio de 2020 a los accionistas comunes registrados al 30 de junio de 2020. La Junta Directiva no ha tomado ninguna decisión con respecto a su polÃtica de dividendos más allá del segundo trimestre y continuará monitoreando el entorno actual.
Comentario de la gerencia
Glenn J. Rufrano, Director Ejecutivo, declaró: "Para comenzar, me gustarÃa aplaudir a los profesionales de la salud y a todos los primeros en responder que han marcado una gran diferencia en nuestras vidas, ciertamente la mÃa. Aunque normalmente hubiéramos esperado 100 Porcentaje de ingresos de alquiler para abril y mayo, dadas las condiciones actuales, los ingresos reales que se aproximan al 80% son un tributo a nuestros inquilinos de calidad y diversificación de cartera. La decisión de la Junta de reducir el dividendo este trimestre no se basa generalmente en una micro revisión de nuestro negocio, pero lo que es más importante, en una revisión macro de una economÃa incierta. Elegimos este monto base sobre el cual construir el dividendo mientras protegemos contra cualquier aumento de la deuda. A medida que haya más información disponible en cada uno de los próximos dos trimestres, esta decisión estará bajo revisión constante ".
Portafolio de Bienes RaÃces
Al 31 de marzo de 2020, la cartera de la CompañÃa consistÃa en 3,853 propiedades con una ocupación total de cartera del 99.1%, tenencia de grado de inversión del 36.7% y un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de 8.3 años. Durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020, los alquileres en la misma tienda (3,758 propiedades) aumentaron un 0.2% en comparación con el mismo trimestre en 2019.
Actividad de arrendamiento inmobiliario
Durante el trimestre, la CompañÃa celebró 53 arrendamientos nuevos y de renovación en aproximadamente 2.0 millones de pies cuadrados, o 2.3% de la cartera. La actividad de arrendamiento incluyó 1.4 millones de pies cuadrados de renovaciones anticipadas.
Adquisiciones de propiedades
Durante el primer trimestre de 2020, la CompañÃa adquirió 25 propiedades por aproximadamente $ 146.2 millones a una tasa de capitalización promedio de 6.9%.
Asociación de oficina
El 13 de enero de 2020, la CompañÃa formó una asociación de oficina que le permite a VEREIT reducir la exposición de la oficina del balance mientras utiliza la infraestructura interna de la CompañÃa para administrar y aumentar el valor de la empresa. La asociación es una estructura tradicional 80/20 e incluirá tres activos de oficina de VEREIT por un total de aproximadamente $ 137.5 millones. Dos de las tres propiedades fueron aportadas al momento del cierre, totalizando $ 87.7 millones, y se espera que la última propiedad se agregue a la sociedad a mediados del año 2020 por $ 49.8 millones. Además, la sociedad se cerró en una adquisición de propiedad externa por $ 33.1 millones de los cuales la contribución en efectivo de la CompañÃa al monto de la compra fue de $ 2.7 millones.
Disposiciones de propiedad
Durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2020, la CompañÃa dispuso de 30 propiedades por un precio de venta agregado de $ 133.0 millones, incluida la participación de la CompañÃa en las disposiciones contribuidas a la asociación de la oficina de $ 70.2 millones. Del monto total de disposición, $ 122.5 millones se utilizaron en el cálculo de la tasa de capitalización de efectivo promedio ponderado total de 8.0%, incluyendo $ 10.2 millones en ventas netas de restaurantes Red Lobster. La ganancia en las ventas del primer trimestre fue de aproximadamente $ 25.2 millones.
Eventos subsecuentes
Adquisiciones de propiedades
No hubo adquisiciones posteriores al cierre del trimestre.
Disposiciones de propiedad
Desde el 1 de abril de 2020 hasta el 7 de mayo de 2020, las disposiciones de cartera totalizaron $ 54.5 millones. Las disposiciones del año hasta la fecha hasta el 7 de mayo de 2020 totalizaron $ 187.5 millones, incluida la participación de la CompañÃa en las disposiciones contribuidas a la asociación de oficinas de $ 70.2 millones.
Actualización de la empresa COVID-19
Hasta el 15 de mayo de 2020, VEREIT habÃa recibido aproximadamente el 81% de la renta de abril y el 78% de la renta de mayo, lo que incluye aproximadamente el 2% a pagar por un arrendatario de una agencia gubernamental. VEREIT está en conversaciones continuas con los inquilinos sobre el alquiler no pagado. El desglose del tipo de propiedad es el siguiente:
tipo de propiedad
abril
Mayo
Minorista total
83%
78%
Cena casual
25%
28%
Servicio rapido
73%
72%
Restaurante total
46%
47%
Oficina total
97%
96%
Industrial total
98%
91%
Se han recibido solicitudes de alivio de alquiler de inquilinos que representan aproximadamente el 34% de los ingresos de alquiler en forma anual al 15 de mayo de 2020, incluidos algunos inquilinos que pagaron el alquiler de abril y mayo. Estas solicitudes varÃan en plazos, pero se concentran dentro del rango de dos a cuatro meses. El desglose del tipo de propiedad es el siguiente:
tipo de propiedad
Minorista total
31%
Cena casual
81%
Servicio rapido
53%
Restaurante total
69%
Oficina total
8%
Industrial total
28%
Se pueden encontrar más detalles sobre la recaudación de alquileres y la solicitud de ayuda en nuestra presentación para inversores presentada hoy.
Balance de actualización
Al 15 de mayo de 2020, VEREIT tenÃa una liquidez corporativa de aproximadamente $ 1.2 mil millones compuesta de $ 601.4 millones en efectivo y equivalentes de efectivo y $ 588.0 millones de disponibilidad bajo su lÃnea de crédito.
Orientación 2020
Como se indicó anteriormente, dada la incertidumbre económica y las circunstancias de rápida evolución relacionadas con COVID-19, la CompañÃa ha retirado su guÃa 2020 emitida anteriormente y no está proporcionando una perspectiva actualizada en este momento.
Transmisión web de audio y detalles de llamadas
La transmisión de audio en vivo estará disponible a partir de la 1:30 p.m. ET el miércoles 20 de mayo de 2020, en el sitio web de Relaciones con Inversores de la CompañÃa en: http://ir.vereit.com/. La información de acceso telefónico es la siguiente: (844) 746-0748 (nacional) o (412) 317-5274 (internacional). Los participantes deben iniciar sesión 10-15 minutos antes.
Aproximadamente una hora después de la llamada, una repetición de la transmisión web estará disponible en el enlace de arriba y se archivará por hasta 12 meses. También se puede acceder a una repetición telefónica de la llamada de conferencia marcando (877) 344-7529 (nacional) o (412) 317-0088 (internacional), código de acceso 10143075. La repetición telefónica estará disponible hasta el 3 de junio de 2020.
Sobre la empresa
VEREIT es una compañÃa operadora de bienes raÃces de servicio completo que posee y administra una de las carteras más grandes de propiedades comerciales de un solo inquilino en los EE. UU. La CompañÃa tiene inversiones inmobiliarias totales de $ 14.8 mil millones, incluidas aproximadamente 3,900 propiedades y 89.5 millones de pies cuadrados. El modelo comercial de VEREIT proporciona capital social a corporaciones solventes a cambio de arrendamientos a largo plazo de sus propiedades. VEREIT es una corporación de Maryland que cotiza en bolsa y que cotiza en la Bolsa de Nueva York. VEREIT utiliza, y tiene la intención de seguir utilizando, su sitio web de Relaciones con Inversores, que se puede encontrar en www.VEREIT.com, como un medio para divulgar información no pública material y para cumplir con sus obligaciones de divulgación bajo el Reglamento FD. Se puede encontrar información adicional sobre VEREIT a través de plataformas de redes sociales como Twitter y LinkedIn.
Sobre los datos
Los porcentajes de cobro de rentas divulgados en la sección de Actualización de la CompañÃa COVID-19 se basan en las rentas contractuales y las recuperaciones pagadas por los inquilinos para cubrir los impuestos estimados, los seguros y los gastos de mantenimiento del área común, incluida la participación proporcional de la CompañÃa de dichos montos relacionados con propiedades propiedad de una sociedad conjunta no consolidada empresas.
Descripciones de FFO y AFFO, EBITDA y EBITDA normalizado, principal pendiente y principal adeudado ajustado, deuda neta, gastos por intereses, excluyendo amortización no en efectivo, Ãndice de cobertura de carga fija, deuda neta a EBITDA normalizado, Ãndice anualizado, Ãndice de apalancamiento de deuda neta y sin gravámenes Proporción de activos se proporcionan a continuación. Consulte las tablas siguientes para ver las conciliaciones de estas medidas financieras no GAAP con la medida financiera GAAP más directamente comparable y los cálculos de estas razones financieras.
Utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización ("EBITDA"), EBITDA para bienes inmuebles ("EBITDAre") y EBITDA normalizado
Debido a ciertas caracterÃsticas operativas únicas de las compañÃas de bienes raÃces, como se discute a continuación, la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes RaÃces, Inc. ("Nareit") ha promulgado una medida de desempeño complementaria conocida como Ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización de bienes inmuebles. Estate ("EBITDAre"). Nareit define EBITDAre como ingreso o pérdida neta calculada de acuerdo con GAAP, ajustada por gastos de intereses, gastos de impuestos (beneficio), depreciación y amortización, amortizaciones por deterioro en bienes inmuebles, ganancias o pérdidas por disposición de propiedad y nuestra participación proporcional de EBITDA son ajustes relacionados con sociedades no consolidadas y negocios conjuntos. Calculamos el EBITDA de acuerdo con la definición de Nareit descrita anteriormente.
Además del EBITDAre, utilizamos el EBITDA normalizado como una medida de desempeño complementaria no GAAP para evaluar el desempeño operativo de la CompañÃa. El EBITDA normalizado, según lo definido por la CompañÃa, representa el EBITDAre, modificado para excluir elementos no rutinarios tales como gastos relacionados con la adquisición, litigios y costos no rutinarios, ingresos netos, netos o gastos ganados o incurridos relacionados con el acuerdo de servicios asociado con una operación discontinuada, ganancias o pérdidas en la venta de valores de inversión o pagarés hipotecarios, pagos de cuentas por cobrar totalmente reservadas y gastos de reestructuración. También excluimos ciertas partidas que no son en efectivo, tales como deterioros de la plusvalÃa y activos intangibles, ingresos por rentas en lÃnea recta, ganancias o pérdidas en derivados, ganancias o pérdidas por extinción o condonación de deudas, cancelación de costos de desarrollo del programa y amortización. de intangibles, activos de arrendamiento superiores al mercado y pasivos de arrendamiento inferiores al mercado. El EBITDA normalizado omite el impacto del EBITDA normalizado de las propiedades excluidas. La gerencia cree que excluir estos costos del EBITDAre brinda a los inversores información de desempeño complementaria que es consistente con los modelos de desempeño y análisis utilizados por la gerencia, y les brinda a los inversionistas una visión del desempeño de nuestra cartera a lo largo del tiempo. Por lo tanto, el EBITDA, el EBITDAre y el EBITDA normalizado no deben considerarse como una alternativa al ingreso neto, como se calcula de acuerdo con los PCGA. La CompañÃa utiliza EBITDA, EBITDAre y EBITDA Normalizado como una medida de su desempeño operativo al formular objetivos corporativos y evaluar la efectividad de las estrategias de la CompañÃa. El EBITDA normalizado puede no ser comparable a medidas con tÃtulos similares de otras compañÃas.
Propiedades excluidas
Las Propiedades Excluidas son propiedades para las cuales (i) el préstamo hipotecario relacionado está en mora, y (ii) la gerencia decide transferir las propiedades al prestamista en relación con la liquidación de la obligación de pagar la hipoteca. Ciertas medidas no GAAP y métricas operativas omiten el impacto de tales propiedades para el mes que comienza con la fecha en que se cumplen dichos criterios y termina con la fecha de disposición, para reflejar mejor las operaciones en curso de la CompañÃa.
En los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, el 31 de diciembre de 2019 y el 31 de marzo de 2019, no habÃa propiedades excluidas.
Relación de cobertura de carga fija
El Ãndice de cobertura de cargos fijos es la suma de (i) gastos por intereses, excluyendo la amortización no monetaria, (ii) amortización del principal de la deuda garantizada sobre el principal pendiente de pago ajustado y (iii) dividendos atribuibles a las acciones preferidas dividido por el EBITDA normalizado. La gerencia cree que el Ãndice de cobertura de carga fija es una medida complementaria útil de nuestra capacidad para satisfacer obligaciones financieras fijas.
Deuda a tasa fija
La deuda a tasa fija incluye la deuda a tasa variable efectivamente fijada mediante el uso de acuerdos de swap de tasa de interés.
Fondos de operaciones ("FFO") y fondos ajustados de operaciones ("AFFO")
Debido a ciertas caracterÃsticas operativas únicas de las compañÃas de bienes raÃces, como se discute a continuación, el Nareit, un grupo comercial de la industria, ha promulgado una medida de rendimiento complementaria conocida como fondos de operaciones ("FFO"), que creemos que es una medida de rendimiento complementaria apropiada para reflejar el rendimiento operativo de un REIT. FFO no es equivalente a nuestro ingreso o pérdida neta según lo determinado por los US GAAP.
Nareit define el FFO como el ingreso o pérdida neta calculada de acuerdo con los US GAAP ajustados por las ganancias o pérdidas derivadas de la disposición de la propiedad, la depreciación y la amortización de los activos inmobiliarios, las amortizaciones por deterioro de bienes inmuebles y nuestra participación proporcional de los ajustes del FFO relacionados con sociedades no consolidadas y empresas conjuntas. Calculamos el FFO de acuerdo con la definición de Nareit descrita anteriormente.
Además de FFO, utilizamos fondos ajustados de las operaciones ("AFFO") como una medida de desempeño financiero complementario no GAAP para evaluar el desempeño operativo de la CompañÃa. AFFO, según lo definido por la CompañÃa, excluye de FFO artÃculos no rutinarios tales como gastos relacionados con adquisiciones, litigios y costos no rutinarios, ingresos netos, ingresos o gastos ganados o incurridos que están relacionados con el acuerdo de servicios asociado con una operación discontinuada , ganancias o pérdidas en la venta de valores de inversión o pagarés hipotecarios por cobrar, pagos de créditos por préstamos totalmente reservados y gastos de reestructuración. También excluimos ciertas partidas que no son en efectivo, tales como deterioros de la plusvalÃa y activos intangibles, renta lineal, ajustes de arrendamiento financiero neto directo, ganancias o pérdidas en derivados, reservas para pérdidas crediticias, ganancias o pérdidas en la extinción o condonación de deudas, porción no corriente del beneficio o gasto tributario, compensación basada en el patrimonio y amortización de activos intangibles, costos financieros diferidos, primas y descuentos en deuda e inversiones, activos de arrendamiento por encima del mercado y pasivos por arrendamiento por debajo del mercado. Omitimos el impacto de las Propiedades Excluidas y las notas de hipoteca relacionadas sin recurso de FFO para calcular AFFO. La gerencia cree que excluir estos costos de FFO brinda a los inversionistas información de desempeño complementaria que es consistente con los modelos de desempeño y análisis utilizados por la gerencia, y les brinda a los inversionistas una visión del desempeño de nuestra cartera a lo largo del tiempo. AFFO permite una comparación del rendimiento de nuestras operaciones con otros REIT que cotizan en bolsa, ya que AFFO, o una medida equivalente, es informada de manera rutinaria por REIT que cotiza en bolsa, y creemos que los analistas e inversores a menudo la utilizan para fines de comparación.
Por todas estas razones, creemos que FFO y AFFO, además del ingreso (pérdida) neto, según lo definido por los US GAAP, son medidas de desempeño complementarias útiles y útiles para comprender las diversas formas en que nuestra gerencia evalúa el desempeño de la CompañÃa durante hora. Sin embargo, no todos los REIT calculan FFO y AFFO de la misma manera, por lo que las comparaciones con otros REIT pueden no ser significativas. FFO y AFFO no deben considerarse como alternativas al ingreso (pérdida) neto y no deben usarse como una medida de liquidez indicativa del flujo de efectivo disponible para financiar nuestras necesidades de efectivo. Ni la SEC, Nareit ni ningún otro organismo regulador ha evaluado la aceptabilidad de las exclusiones utilizadas para ajustar el FFO para calcular el AFFO y su uso como una medida de desempeño financiero no GAAP.
Inversiones inmobiliarias brutas
Las inversiones brutas en bienes inmuebles representan el total de bienes inmuebles brutos y los activos relacionados de las propiedades operativas, las inversiones de capital en los REIT de Cole, la inversión en arrendamientos de financiamiento directo, los valores de inversión respaldados por las cuentas por cobrar de bienes inmuebles e hipotecas, y la participación proporcional de la CompañÃa en dichos montos a propiedades propiedad de negocios conjuntos no consolidados, netos de pasivos por arrendamiento intangibles brutos. Creemos que la presentación de inversiones inmobiliarias brutas, que muestra nuestras inversiones totales en bienes inmuebles y activos relacionados, en relación con la deuda neta, proporciona información útil a los inversores para evaluar nuestra flexibilidad financiera general, estructura de capital y apalancamiento. Las inversiones inmobiliarias brutas no deben considerarse como una alternativa al saldo de inversiones inmobiliarias de la CompañÃa según lo determinado de acuerdo con GAAP o cualquier otra medida financiera GAAP y solo deben considerarse junto con, y como un complemento a, la información financiera de la CompañÃa preparada en de acuerdo con los PCGA.
Gastos por intereses, excluyendo amortizaciones no monetarias
El gasto por intereses, excluyendo la amortización no en efectivo, es una medida no GAAP que representa los gastos por intereses incurridos en el saldo de principal pendiente de nuestra deuda y la participación proporcional de la CompañÃa en el saldo de principal pendiente de los negocios conjuntos no consolidados. Esta medida excluye (i) la amortización de los costos de financiamiento diferido, las primas y los descuentos, que se incluyen en los gastos por intereses de acuerdo con los PCGA, y (ii) el impacto de las propiedades excluidas y las notas hipotecarias sin recurso relacionadas. Creemos que la presentación del gasto por intereses, excluyendo la amortización no en efectivo, que muestra el gasto por intereses en nuestras obligaciones de deuda contractuales, proporciona información útil a los inversores para evaluar nuestra solvencia general y flexibilidad financiera. El gasto por intereses, excluyendo la amortización no en efectivo, no debe considerarse como una alternativa al gasto por intereses de la CompañÃa según lo determinado de acuerdo con GAAP o cualquier otra medida financiera GAAP y solo debe considerarse junto con y como un complemento de la información financiera de la CompañÃa preparada en de acuerdo con los PCGA.
Ratio de apalancamiento de deuda neta
El Ãndice de apalancamiento de la deuda neta es igual a la deuda neta dividida entre las inversiones inmobiliarias brutas. Creemos que la presentación del Ãndice de apalancamiento de la deuda neta proporciona información útil a los inversores porque nuestra administración revisa el Ãndice de apalancamiento de la deuda neta como parte de su gestión de nuestra liquidez general, flexibilidad financiera, estructura de capital y apalancamiento.
Deuda neta, principal pendiente y principal ajustado pendiente
El principal pendiente es una medida no GAAP que representa el saldo pendiente de la deuda principal de la CompañÃa, excluyendo ciertos ajustes GAAP, tales como primas y descuentos, costos de financiamiento y emisión, y la amortización acumulada relacionada. El principal pendiente adeudado incluye la participación proporcional de la CompañÃa en el saldo pendiente de la deuda principal de los negocios conjuntos no consolidados y omite el saldo principal pendiente de los pagarés hipotecarios garantizados por Excluded Properties. Creemos que la presentación del principal pendiente y principal ajustado pendiente, que muestra nuestras obligaciones de deuda contractuales, proporciona información útil a los inversores para evaluar nuestra flexibilidad financiera general, estructura de capital y apalancamiento. Principal pendiente y principal ajustado pendiente no debe considerarse como alternativas al saldo de la deuda consolidada de la CompañÃa según lo determinado de acuerdo con GAAP o cualquier otra medida financiera GAAP y solo debe considerarse junto con, y como un complemento a, la información financiera de la CompañÃa preparada en de acuerdo con los PCGA.
La deuda neta es una medida no GAAP utilizada para mostrar el principal pendiente ajustado de la CompañÃa, menos todo el efectivo y equivalentes de efectivo y la participación proporcional de la CompañÃa en el efectivo y equivalentes de efectivo de las empresas conjuntas no consolidadas. Creemos que la presentación de la deuda neta proporciona información útil a los inversores porque nuestra administración revisa la deuda neta como parte de su gestión de nuestra liquidez general, flexibilidad financiera, estructura de capital y apalancamiento.
Deuda neta a EBITDA normalizado Ratio anualizado
La deuda neta al EBITDA normalizado anualizado es igual a la deuda neta dividida por el trimestre respectivo EBITDA normalizado multiplicado por cuatro. Creemos que la presentación de la deuda neta al EBITDA normalizado anualizado proporciona información útil a los inversores porque nuestra administración revisa la deuda neta al EBITDA normalizado anualizado como parte de su gestión de nuestra liquidez general, flexibilidad financiera, estructura de capital y apalancamiento.
Relación de activos sin gravámenes
El Ãndice de activos no gravados es igual a las inversiones brutas inmobiliarias no gravadas divididas por las inversiones brutas inmobiliarias. La gerencia cree que el Ãndice de activos no gravados es una medida complementaria útil de nuestra liquidez y apalancamiento en general.
Declaraciones prospectivas
La información aquà contenida contiene "declaraciones prospectivas" (en el sentido de las leyes federales de valores, la Sección 27A de la Ley de Valores de 1933, según enmendada, y la Sección 21E de la Ley de Intercambio de Valores de 1934, según enmendada), que reflejan Las expectativas y proyecciones de la CompañÃa con respecto a eventos y planes futuros, la situación financiera futura de la CompañÃa, resultados de operaciones, liquidez y negocios, incluidas adquisiciones, recibos de alquiler, solicitudes de alivio de alquiler, niveles de deuda, el pago de dividendos futuros y el impacto de COVID-19 en los negocios de la CompañÃa. Generalmente, las palabras "anticipa", "asume", "cree", "continúa", "podrÃa", "estima", "espera", "objetivos", "pretende", "puede", "planea", "proyectos". , "" busca "," deberÃa "," objetivos "," voluntad ", variaciones de tales palabras y expresiones similares identifican declaraciones prospectivas. Estas declaraciones prospectivas se basan en la información actualmente disponible e involucran una serie de suposiciones y riesgos conocidos y desconocidos, incertidumbres y otros factores, que pueden ser difÃciles de predecir y más allá del control de la CompañÃa, que podrÃan causar eventos y planes reales o podrÃan causar El negocio, la situación financiera, la liquidez y los resultados de las operaciones de la CompañÃa difieren materialmente de los expresados ââo implÃcitos en las declaraciones prospectivas. Además, la información relativa a las colecciones de alquiler históricas no debe servir como una indicación de futuras colecciones de alquiler.
Los siguientes factores, entre otros, podrÃan causar que los resultados reales difieran materialmente de los establecidos en las declaraciones prospectivas: la duración y el alcance del impacto de COVID-19 en nuestro negocio y los negocios de nuestros inquilinos (incluida su capacidad para oportuna hacer pagos de renta) y la economÃa en general; legislación o regulación federal o estatal que podrÃa afectar el pago oportuno de la renta por parte de los inquilinos a la luz de COVID-19; los planes de la CompañÃa, el mercado y otras expectativas, objetivos, intenciones y otras declaraciones que no son hechos históricos; la capacidad de la CompañÃa para renovar arrendamientos, arrendar espacios vacantes o volver a arrendar espacios a medida que los arrendamientos expiren en términos favorables o en absoluto; riesgos asociados con las concentraciones de inquilinos, geográficas e industriales con respecto a las propiedades de la CompañÃa; riesgos que acompañan a la gestión de su asociación industrial y asociación de oficina; el impacto de los cargos por deterioro con respecto a ciertas propiedades de la CompañÃa; costos o pasivos inesperados que pueden surgir de posibles disposiciones, incluidas las relacionadas con la sociedad limitada, el inquilino en común y los programas de bienes raÃces de confianza legal de Delaware y la administración de la CompañÃa con respecto a dichos programas; competencia en la adquisición y disposición de propiedades y en el arrendamiento de sus propiedades, incluido que la CompañÃa no pueda adquirir, disponer o arrendar propiedades en términos ventajosos o en absoluto; riesgos asociados con quiebras o insolvencias de los inquilinos, por incumplimiento de los inquilinos en general o por la imprevisibilidad de los planes de negocios y la condición financiera de los inquilinos de la CompañÃa, que aumentan como resultado de la pandemia de COVID-19; riesgos asociados con el endeudamiento sustancial de la CompañÃa, incluido que dicho endeudamiento puede afectar la capacidad de la CompañÃa para pagar dividendos y que los términos y restricciones dentro de los acuerdos que rigen el endeudamiento de la CompañÃa pueden restringir su endeudamiento y flexibilidad operativa; la capacidad de retener o contratar personal clave; y continuación o deterioro de las condiciones actuales del mercado. Factores adicionales que pueden afectar los resultados futuros están contenidos en las presentaciones de la CompañÃa ante la SEC, que están disponibles en el sitio web de la SEC en www.sec.gov. La CompañÃa niega cualquier obligación de actualizar o revisar públicamente cualquier declaración prospectiva, ya sea como resultado de cambios en los supuestos o factores subyacentes, nueva información, eventos futuros u otros, excepto según lo exija la ley.
VEREIT, INC.
BALANCE CONSOLIDADO
(En miles, excepto para datos compartidos y por acción) (Sin auditar)
31 de marzo,
2020
31 de diciembre,
2019
BIENES
Inversiones inmobiliarias, al costo:
Tierra
PS
2,715,625
PS
2,738,679
Edificios, accesorios y mejoras.
10,135,933
10,200,550
Activos intangibles de arrendamiento
1,899,900
1,904,641
Total inversiones inmobiliarias, al costo
14,751,458
14,843,870
Menos: depreciación acumulada y amortización
3,659,980
3,594,247
Total inversiones inmobiliarias, neto
11,091,478
11,249,623
Arrendamiento operativo de activos por derecho de uso
211,187
215,227
Inversión en entidades no consolidadas
78,718
68,825
Efectivo y equivalentes de efectivo
600,945
12,921
Efectivo restringido
18,720
20,959
Alquiler y cuentas por cobrar de inquilinos y otros activos, neto
345,103
348,395
Buena voluntad
1,337,773
1,337,773
Activos inmobiliarios mantenidos para la venta, neto
88,513
26,957
Los activos totales
PS
13,772,437
PS
13,280,680
COMPROMISOS Y EQUIDAD
Notas hipotecarias por pagar, neto
PS
1,405,701
PS
1,528,134
Bonos corporativos, neto
2,814,474
2,813,739
Deuda convertible, neta
319,120
318,183
Facilidad de crédito, neto
1,767,306
1,045,669
Pasivos de arrendamiento por debajo del mercado, neto
134,410
143,583
Cuentas por pagar y gastos acumulados
125,358
126,320
Derivados, renta diferida y otros pasivos
146,893
90,349
Distribuciones por pagar
150,493
150,364
Pasivos por arrendamiento operativo
217,567
221,061
Responsabilidad total
7.081.322
6.437.402
Acciones preferidas de la serie F
309
309
Acciones comunes
10,778
10,768
Pago adicional en capital
13,252,447
13,251,962
Otra pérdida integral acumulada
(104,217)
(27,670)
Déficit acumulado
(6.475.568)
(6.399.626)
Equidad del total de accionistas
6.683.749
6.835.743
sin control de intereses
7.366
7,535
Equidad total
6.691.115
6.843.278
Total pasivos y patrimonio
PS
13,772,437
PS
13,280,680
VEREIT, INC.
DECLARACIONES DE OPERACIONES CONSOLIDADAS
(En miles, excepto por datos por acción) (Sin auditar)
Tres meses terminados el 31 de marzo
2020
2019
Ingresos:
Alquiler
PS
298,586
PS
316,843
Tarifas de asociaciones gestionadas
596
37
Ingresos totales
299,182
316,880
Los gastos de explotación:
Relacionado con la adquisición
1,523
985
Litigios y costos no rutinarios, neto
(8,564)
(21,492)
Propiedad operando
30,490
32,378
General y administrativo
15,056
14,846
Depreciación y amortización
124,080
136,555
Impedimentos
8,380
11,988
Reestructuración
-
9.076
Gastos totales de operación
170,965
184,336
Otros ingresos (gastos):
Gastos por intereses
(64,696)
(71,254)
Pérdida por extinción y condonación de deuda, neto
(1,280)
-
Otros ingresos (pérdidas), neto
175
(439)
Patrimonio en ingresos de entidades no consolidadas
246
500
Ganancia en la disposición de bienes inmuebles y activos inmobiliarios mantenidos para la venta, neto
25,249
10,831
Total otros gastos, neto
(40,306)
(60,362)
Ingresos antes de impuestos
87,911
72,182
Provisión para impuestos sobre la renta
(1,048)
(1,211)
Lngresos netos
86,863
70,971
Utilidad neta atribuible a participaciones no controladoras
(55)
(1,667)
Ingresos netos atribuibles al socio general
PS
86,808
PS
69,304
Utilidad neta básica y diluida por acción atribuible a los accionistas comunes
PS
0,07
PS
0,05
Distribuciones declaradas por acción común
PS
0.1375
PS
0.1375
VEREIT, INC.
EBITDA, EBITDAre Y EBITDA NORMALIZADO
(En miles) (sin auditar)
Tres meses terminados
31 de marzo,
2020
31 de diciembre,
2019
31 de marzo,
2019
Lngresos netos
PS
86,863
PS
71,168
PS
70,971
Ajustes:
Gastos por intereses
64,696
69,628
71,254
Depreciación y amortización
124,080
112,307
136,555
Provision for income taxes
1,048
719
1,211
Proportionate share of adjustments for unconsolidated entities
1,761
1,603
288
EBITDA
PS
278,448
PS
255,425
PS
280,279
Gain on disposition of real estate assets, net
(25,249)
(41,541)
(10,831)
Impairments of real estate
8,380
22,851
11,988
EBITDAre
PS
261,579
PS
236,735
PS
281,436
Payments received on fully reserved loans
â
(133)
â
Acquisition-related expenses
1,523
1,168
985
Litigation and non-routine costs, net
(8,564)
8,659
(21,492)
Loss on investments
541
â
470
Loss on derivative instruments, net
â
â
34
Amortization of above-market lease assets and deferred lease incentives, net of amortization of below-market lease liabilities
748
504
731
Loss on extinguishment and forgiveness of debt, net
1,280
17,413
â
Net direct financing lease adjustments
365
387
409
Straight-line rent
(2,054)
(7,107)
(7,412)
Restructuring expenses
â
356
9,076
Other adjustments, net
(205)
(3,511)
(113)
Proportionate share of adjustments for unconsolidated entities
268
(559)
(188)
Adjustment for Excluded Properties
â
3
â
Normalized EBITDA
PS
255,481
PS
253,915
PS
263,936
Normalized EBITDA annualized
PS
1,021,924
PS
1,015,660
PS
1,055,744
VEREIT, INC.
FUNDS FROM OPERATIONS
(In thousands, except for share and per share data) (Unaudited)
Three Months Ended March 31,
2020
2019
Net income
PS
86,863
PS
70,971
Dividends on non-convertible preferred stock
(12,948)
(17,973)
Gain on disposition of real estate assets, net
(25,249)
(10,831)
Depreciation and amortization of real estate assets
123,645
135,861
Impairment of real estate
8,380
11,988
Proportionate share of adjustments for unconsolidated entities
1,131
288
FFO attributable to common stockholders and limited partners
PS
181,822
PS
190,304
Weighted-average shares outstanding - basic
1,077,937,799
968,460,296
Effect of weighted-average Limited Partner OP Units and dilutive securities
1,813,441
24,838,018
Weighted-average shares outstanding - diluted
1,079,751,240
993,298,314
FFO attributable to common stockholders and limited partners per diluted share
PS
0.168
PS
0.192
VEREIT, INC.
ADJUSTED FUNDS FROM OPERATIONS
(In thousands, except for share and per share data) (Unaudited)
Three Months Ended March 31,
2020
2019
FFO attributable to common stockholders and limited partners
PS
181,822
PS
190,304
Acquisition-related expenses
1,523
985
Litigation and non-routine costs, net
(8,564)
(21,492)
Loss on investments
541
470
Loss on derivative instruments, net
â
34
Amortization of premiums and discounts on debt and investments, net
(689)
(1,264)
Amortization of above-market lease assets and deferred lease incentives, net of amortization of below-market lease liabilities
748
731
Net direct financing lease adjustments
365
409
Amortization and write-off of deferred financing costs
2,841
3,494
Loss on extinguishment and forgiveness of debt, net
1,280
â
Straight-line rent
(2,054)
(7,412)
Equity-based compensation
2,602
2,687
Restructuring expenses
â
9,076
Other adjustments, net
228
569
Proportionate share of adjustments for unconsolidated entities
331
(188)
AFFO attributable to common stockholders and limited partners
PS
180,974
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